Un propriétaire bailleur qui veut vendre a deux voies. Elles ne s'adressent pas aux mêmes acheteurs, ne prennent pas le même temps et n'aboutissent pas au même prix.
Vendre occupé
Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et obligations du bailleur. Le locataire n'a pas à déménager, et la vente n'a pas à lui être proposée en priorité dans ce cas de figure.
Les avantages sont réels : pas de vacance locative, des loyers qui continuent, un dossier lisible pour un investisseur — bail, quittances, historique de paiement.
La contrepartie est une décote, généralement d'autant plus marquée que le bail est long à courir et le loyer inférieur au marché. Un logement occupé n'intéresse pas les acheteurs qui veulent y habiter, ce qui restreint fortement la demande.
Vendre libre
Il faut alors donner congé pour vendre, ce qui suppose de respecter un formalisme strict : délai de préavis avant l'échéance du bail, forme de la notification, et surtout offre de vente au locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption.
Le locataire dispose d'un délai pour se prononcer. S'il renonce, le bien peut être vendu librement — mais si le vendeur baisse ensuite son prix, une nouvelle offre doit lui être faite.
Toute erreur de procédure peut entraîner la nullité du congé. C'est un point à faire vérifier par un notaire avant l'envoi, pas après.
Le calendrier, souvent décisif
Donner congé pour vendre ne se fait qu'à l'échéance du bail. Selon la date de renouvellement, l'attente peut atteindre plusieurs années.
C'est ce qui pousse beaucoup de bailleurs à vendre occupé : non par choix stratégique, mais parce que l'alternative suppose d'attendre trop longtemps.
Ce qu'il faut préparer dans les deux cas
- Le bail et ses avenants.
- L'historique des loyers et des régularisations de charges.
- Le dernier état des lieux.
- Les diagnostics, dont certains ont été établis pour la location et doivent être actualisés pour la vente.
- Le montant du dépôt de garantie, qui se transmet à l'acquéreur.
La question des visites
Le locataire n'a pas à subir des visites permanentes. Le bail et la loi encadrent leur fréquence et leurs horaires, et le locataire ne peut pas être contraint d'accepter les jours fériés.
C'est un cas où les documents en ligne et une visite virtuelle prennent tout leur sens : ils permettent de filtrer les acheteurs sérieux et de limiter les visites réelles à ceux qui iront au bout — au bénéfice du locataire comme du vendeur.