Le compromis n'est pas une formalité avant l'acte : c'est lui qui fixe les règles du jeu. Ce qui n'y figure pas ne s'impose généralement à personne.
La condition suspensive de prêt
C'est la clause la plus importante. Elle permet à l'acheteur de renoncer sans pénalité si son financement est refusé. Elle doit préciser le montant maximal emprunté, la durée et le taux maximal accepté.
Le piège est là : une condition rédigée trop largement — un taux plafond très élevé, par exemple — protège mal l'acheteur, qui pourrait être tenu d'accepter une offre de prêt coûteuse. Rédigée trop étroitement, elle offre au contraire une porte de sortie facile, ce qui fragilise le vendeur.
Le délai d'obtention et l'obligation de justifier les refus méritent d'être précisés : un vendeur a le droit de savoir si l'acheteur a réellement sollicité des banques.
Le délai de rétractation
L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation après notification du compromis. Il peut renoncer sans motif et sans frais. Ce délai ne bénéficie qu'à l'acheteur — le vendeur, lui, est engagé dès la signature.
C'est une asymétrie que beaucoup de vendeurs découvrent tardivement.
Les autres conditions suspensives
- L'absence de servitude grave révélée par les recherches du notaire.
- L'obtention d'une autorisation d'urbanisme, quand l'acheteur achète pour un projet précis.
- La renonciation des titulaires d'un droit de préemption, notamment la commune.
- La vente d'un autre bien par l'acquéreur — clause risquée pour le vendeur, qui devient dépendant d'une transaction sur laquelle il n'a aucune prise.
Le dépôt de garantie
Souvent compris entre 5 et 10 % du prix, il n'est pas obligatoire mais il est d'usage. Il est séquestré, et son sort dépend des conditions suspensives : restitué si l'une ne se réalise pas, potentiellement acquis au vendeur si l'acheteur se désiste sans motif valable après le délai de rétractation.
Les annexes valent le contrat
Le dossier de diagnostics techniques est annexé au compromis. En copropriété, s'y ajoutent le règlement, les procès-verbaux d'assemblée générale des dernières années et l'état daté des charges.
Un acheteur qui reçoit ces documents la veille de la signature ne les lit pas. Les transmettre en amont, dès la phase de négociation, évite les demandes de renégociation de dernière minute — et c'est précisément ce que permet la mise à disposition des documents en ligne sur RapidoImmo, avant même la visite.
Un réflexe
Faire relire le projet par son notaire avant de signer. Chaque partie peut avoir le sien, sans surcoût : les deux notaires se partagent l'émolument.