Six mois. C'est le délai dont disposent les héritiers pour déposer la déclaration de succession, et c'est souvent à ce moment que la question de la maison devient pressante : les droits se calculent sur sa valeur, qu'elle soit vendue ou non. Beaucoup de fratries découvrent alors qu'on ne vend pas un bien hérité comme on vend le sien.
L'indivision, le vrai sujet
Tant que la succession n'est pas partagée, la maison appartient à tous les héritiers ensemble. La vendre suppose en principe l'accord de chacun. Un frère qui traîne, un cousin injoignable, un désaccord sur le prix : l'indivision est la première cause de ces maisons qui restent volets clos pendant des années, de la Creuse au Finistère.
Le blocage n'est pourtant plus une fatalité. Depuis 2009, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent enclencher la vente devant notaire, sans unanimité. La procédure prend des mois et n'arrange pas toujours les relations familiales, mais elle existe. Sa simple évocation suffit d'ailleurs, dans bien des familles, à ramener tout le monde autour de la table.
Avant l'annonce : l'attestation, puis les diagnostics
Deux préalables techniques. Le notaire doit d'abord établir l'attestation de propriété immobilière, qui officialise le transfert du bien aux héritiers. Sans elle, aucune vente ne peut se signer. Comptez quelques semaines, et des émoluments proportionnels à la valeur du bien.
Les diagnostics ensuite. Ceux du défunt sont rarement utilisables : un DPE se périme au bout de dix ans et ceux réalisés avant juillet 2021 ne valent plus rien, l'état des risques doit avoir moins de six mois au compromis. Une maison des années 1960 dans l'Allier ou dans l'Yonne passera aussi par l'amiante et le plomb. Autant tout commander d'un coup, au même diagnostiqueur, dès que la décision de vendre est prise.
Le prix, entre affect et réalité
C'est la maison d'enfance. Elle vaut donc, aux yeux de la famille, un peu plus que le marché. Les acheteurs, eux, ne le savent pas. Dans les secteurs ruraux où l'offre dépasse la demande, en Normandie intérieure comme dans le Lot, une surestimation de 15 % peut immobiliser le bien deux ans. Deux ans pendant lesquels la toiture vieillit, le jardin se referme et la taxe foncière tombe chaque automne, à partager entre indivisaires. Fixez le prix sur les ventes réelles du secteur, pas sur les souvenirs.
Un dernier conseil, prosaïque : videz la maison avant les photos. Les acheteurs projettent mal leur vie dans les meubles d'une autre, et un intérieur chargé dessert des biens par ailleurs parfaitement sains.
Ces ventes-là sont celles pour lesquelles RapidoImmo a été conçu : les demandes et les offres arrivent par écrit dans votre espace, faciles à transmettre au reste de la fratrie, les documents ne s'ouvrent qu'aux acheteurs que vous acceptez, et la publication est actuellement gratuite. De quoi rendre tenable le calendrier du fisc.